Seit Jahren steigen die Immobilienpreise überproportional, doch 2021 kletterten sie in nie dagewesene Höhen: Laut österreichischer Statistik stieg der Kauf von Häusern und Wohnungen im Jahresdurchschnitt um 12,3 % – mehr als in Österreich. orf.at – Mit den Neumieten kam dies zu einer Inflation von 2,9 Prozent. Leerstehende Wohnungen treiben die Preise weiter in die Höhe. Kein Wunder also, dass die Menschen nach einer Ausgabenbremse suchen – mehrere Bundesländer glauben, sie gefunden zu haben, indem sie Hausbesitzern eine Steuer auf ungenutzten Wohnraum auferlegen.
In der Steiermark wurde Ende April eine Leerstandsabgabe verabschiedet – laut der Änderung müssen Sie für leerstehende Wohnungen oder Zweitwohnungen künftig bis zu zehn Euro pro Quadratmeter und Jahr zahlen. Wie viel das wirklich bringt, ist vor allem in der Landeshauptstadt Graz nicht klar: Im vergangenen Jahr wurde gemunkelt, dass 38.000 Objekte frei werden. Dies ergibt sich aus der Differenz zwischen registrierten und gebrauchten Wohnungen. Gültige Zahlen gibt es allerdings nicht, es geht nur darum, die Ungenutzten zu definieren – mehr dazu auf steiermark.ORF.at.
Tirol wird in der Höhe serviert
Ende Mai legte die Tiroler Landesregierung einen Gesetzentwurf zum Vakanzbeitrag vor. Diese sieht je nach Wohnungsgröße bis auf wenige Ausnahmen Steuern von mindestens zehn Euro und höchstens 215 Euro monatlich vor. In 148 der 277 „Vorbehaltsgemeinden“ Tirols, in denen der Wohnungsdruck eindeutig besonders hoch ist, kann ein doppelter Satz geltend gemacht werden. Wird festgestellt, dass die Wohnung sechs Monate ungenutzt bleibt, verlangt die Gemeinde Zahlung – mehr auf tirol.ORF.at. Gesondert behandelt werden die Ferienwohnungen, für die ein Jahresbeitrag von mindestens 115 und höchstens 2530 Euro fällig wird.
ORF.at/Christian Öser Leitfrage der Debatte: Wie ist Vakanz zu definieren?
Schätzungen zufolge steht derzeit etwa jede siebte bis achte Wohnung in der Stadt Salzburg leer, mehr als 10.000 Wohnungen sind kein Hauptwohnsitz – mehr auf salzburg.ORF.at. Auch hier müssen Stellenangebote kostenpflichtig sein. In Salzburg ist diese jedoch aus rechtlichen Gründen auf maximal 1.000 € pro Jahr begrenzt. Die Gebührenerhebung ist in allen drei Bundesländern an die Kommunen delegiert.
Debatte
Teures Wohnen: Wie widerstehen?
Der Oberste Gerichtshof schloss die Gebühr aus
Versuche, Stellenvermittlungsgebühren einzutreiben, sind nicht neu, aber bisher gab es zu viele Hindernisse. Die größte davon: Die steuerliche Kontrolle des Wohnungsmarktes ist eine Bundesangelegenheit und im „öffentlichen Wohnungssystem“ verankert. Das wollen die Länder dringend ändern. Im November vergangenen Jahres schickte die Stadt Wien ein Schreiben an das zuständige Finanzministerium – die Leerstandsabgabe sei überfällig, der Bund müsse eingreifen oder die Zuständigkeit müsse auf die Bundesländer übertragen werden.
Die Stadt spricht aus Erfahrung: Wien hatte schon vor Jahrzehnten eine entsprechende Abgabe, die aber im März 1985 vom Verfassungsgerichtshof abgeschafft wurde. Dies sei eine Bundesangelegenheit, hieß es, es sei rechtlich nicht möglich, dies allein zu tun. Daran dürfte sich auch so schnell nichts ändern, wie die Antwort des Finanzministeriums auf die Wiener Bedenken im Frühjahr zeigte.
Das Finanzministerium sieht keinen Handlungsbedarf
Eine Gebühr für Stellenausschreibungen stehe derzeit nicht auf der Agenda des Ministeriums: Einerseits sei es oft schwierig, eine Stelle nachzuweisen, andererseits könne eine solche Gebühr dazu führen, „dass die Zahl der Kurzzeitbeschäftigten zunimmt Mieten, dass sie für den Mieter in der Regel unrentabel sind“. Zudem sind das Grundrecht auf Unverletzlichkeit des Eigentums und der darin enthaltene Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu respektieren und der Gleichheitsgrundsatz zu berücksichtigen – mehr dazu in wien.ORF.at.
Die Debatte ist eher offen als abgeschlossen, wie die Beschlüsse in Salzburg, Tirol und der Steiermark zeigen. Im Mai forderte die Konferenz der Gouverneure der Vereinigten Staaten die Bundesregierung einstimmig auf, ihre Befugnisse zu ändern.
Getty Images / iStockphoto / hecos255 Einige leerstehende Immobilien sind einfach zu verlassen, um vermietet zu werden
Eine Besteuerung auf Landes- oder Gemeindeebene sei nach Expertenmeinung jederzeit möglich, dürfe aber „nicht so weit ausgebaut werden, dass sie den Steuerzahler in der Praxis zu einem bestimmten Verhalten zwingt“, heißt es in einem Gutachten von a Hochschullehrer und Jurist. Thomas Walzel von Wiesentroy im Auftrag des Landes Tirol. Dies hätte, so der Wiener Staatsanwalt Heinz Mayr, eine Bundesgerichtsbarkeit verhindert, wenn die Gebühr so hoch gewesen wäre, dass sie den Vermieter zur Miete gezwungen hätte.
eine Frage der Definition
Das Thema ist in vielerlei Hinsicht schwierig, angefangen damit, dass offene Stellen schwer zu definieren sind. Der Wohnungsforscher Wolfgang Ammann, geschäftsführender Gesellschafter des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW), ordnet es im Interview mit ORF.at so ein: Rund 18 Prozent der Wohnungen in Österreich sind Nichtwohnzwecke und haben nicht angemeldeten Zweitwohnsitz. Viele ungenutzte Wohnungen befinden sich in strukturschwachen Gegenden, sind also einfach am falschen Ort, andere sind so desolat, dass sie nicht vermietet werden können. Von den 18 Prozent ohne Hauptwohnsitz bleibt „wenig übrig“, was dem Wohnungsmarkt tatsächlich beigemischt werden kann.
IIBW Wolfgang Ammann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen
Es stellt sich auch die Frage, wie offene Stellen überprüft werden können. Die gängigste Methode ist die stichprobenartige Überprüfung des Stromverbrauchs. Aber es gibt auch eine Verzögerung: Niedriger Verbrauch kann darauf hindeuten, dass die Wohnung nicht oft genutzt wird, aber nicht, dass sie leer steht. Laut Amman können Timer auch Umfragen leicht verfälschen.
Amman teilt im Wesentlichen die Anfang Mai im Ö1-Morgenjournal geäußerte Ansicht des Ökonomen Michael Klien vom Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO) – mehr auf ORF.at –, dass die Leerstandssteuer „nicht zu einer Wohnungsknappheit in Österreich führen wird Kontrolle. ” Allerdings weist Amman darauf hin, dass mit Verwaltung, Energiekosten und Reserven bereits etwa drei Euro pro Quadratmeter für eine leerstehende Wohnung gemacht werden. Rechnet man noch die Freiraumsteuer hinzu, muss eine 100-Quadratmeter-Wohnung monatlich 400 Euro kosten – bei null Einkommen.
Abschreckung und Anregung
Um dem Leerstand entgegenzuwirken, hält Amman eine „Zuckerbrot-und-Peitsche“-Strategie für angebracht. Einerseits muss “demotiviert” werden, andererseits – um die Rahmenbedingungen für die Vermietung zu verbessern. Viele Wohnungen und Häuser stehen leer, weil sie erst kürzlich geerbt wurden – eine Entwicklung, die sich in den kommenden Jahren noch verstärken dürfte. Einige der Erben sind weggezogen, andere finanziell so abgesichert, dass sie nicht unter Handlungsdruck geraten.
Grafiken: APA / ORF.at; Quelle: IIBW
Außerdem kann laut Amman die Vermietung an Privatpersonen ziemlich heimtückisch sein. In einer Studie für das Land Vorarlberg hat das IIBW vor vier Jahren die Gründe für die Nichtvermietung untersucht und ist zu dem Schluss gekommen, dass 85 Prozent der leerstehenden Wohnungseigentümer zu veränderten Konditionen vermieten werden. Die Komplexität des Anstellungsrechts und die oft bescheidenen Verdienstmöglichkeiten für den Aufwand spielten dabei eine wichtige Rolle. Vor allem aber war der Wunsch groß, den Vertrag für den Eigenbedarf schnellstmöglich kündigen zu können, salopp gesagt, die Mieter wieder loswerden zu können.
Fristen nur für Privatpersonen?
Bezüglich der Fristen zitiert Amman einen Vorschlag der Arbeitskammer (AC) und des Mieterverbandes: Immobilienkonzerne, Versicherungen und andere Unternehmen sollen künftig unbefristet mieten dürfen, Privatpersonen aber auch befristet mieten können. Auf Nachfrage sagte AK, dass das Fristenverbot aus der Dritteigentumswohnung in Kraft bleiben solle. Davon kann Amann viel lernen: Wenn beide Auftragnehmer Privatpersonen sind, wäre es logisch, andere Regeln anzuwenden als im Umgang mit Unternehmen, die über Marktmacht und Einsicht verfügen.
Im öffentlichen Wohnungsbau tut sich derzeit viel, die enorme Inflation und die steigenden Preise für Immobilienkredite nach Jahren billiger Verschuldung tun ihr Übriges. Jetzt geht es darum, die Meinungen im politischen Spektrum und die Interessen von Bund und Ländern zu vereinen – das kann sich hinziehen.
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