Die Zeiten der Niedrigzinsen sind vorbei. Schon vor der überraschenden Leitzinserhöhung durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) Mitte Juni sind die Hypothekarzinsen in der Schweiz offenbar wieder gestiegen. Allerdings spüren die Banken in Deutschland laut einer Umfrage der Nachrichtenagentur AWP noch immer nicht die Auswirkungen der Abschwächung im Baufinanzierungsgeschäft.
Raiffeisen steht dabei besonders im Fokus. Die Bankengruppe vergibt fast jeden fünften Hypothekarkredit in der Schweiz. Es gebe immer noch nichts, was auf einen starken Rückgang der Hypothekennachfrage hindeutet, sagte sie auf Nachfrage. Der Traum vom Eigenheim scheint auch nach dem Zinsanstieg intakt – zumindest für diejenigen, die es sich leisten können.
Die Nachfrage bleibt hoch
Ähnlich klingt es bei anderen grossen Instituten, nämlich der Zürcher Kantonalbank (ZKB), der Basler Kantonalbank (BKB) und der Hypothekarbank Lenzburg. Eine Abschwächung des Geschäfts, die in direktem Zusammenhang mit dem SNB-Entscheid stehe, habe er nicht gesehen, sagt etwa Markus Stocker, Leiter Finanzgeschäft bei der ZKB.
Was sich jedoch geändert hat, sind die Bearbeitungszeiten. Nachdem die Zinsen für langfristige Baufinanzierungen in den letzten Wochen gestiegen sind, fragen Kunden nun verstärkt nach kürzeren Laufzeiten, weil diese günstiger geworden sind, sagt Rolf Binnenbluest. Er ist Mitglied der Geschäftsleitung der Hypothekarbank Lenzburg und verantwortlich für das Risikocontrolling.
Weniger beliebt sind Festhypotheken
Es klingt ähnlich wie BKB. „Vor einiger Zeit haben sich die meisten für eine zehnjährige Festhypothek entschieden, aber jetzt sehen wir einen Trend zu kürzeren Laufzeiten“, sagt eine Sprecherin. Auch Saron-Hypotheken stehen den befragten Instituten zufolge inzwischen verstärkt im Fokus der Kunden.
Diesen Trend beobachten auch Hypothekenvermittler wie Moneypark und Finanzberater wie das VZ VermögensZentrum. Kurzfristige Geldmarkthypotheken seien weiterhin zu attraktiven Konditionen erhältlich, erklären sie. Und obwohl erwartet wird, dass die SNB die Leitzinsen in naher Zukunft weiter anhebt, dürften Geldmarkthypotheken attraktiv bleiben, betont Moneypark-CEO Martin Chopp.
Saron Hypotheken lohnen sich
„Es lohnt sich, die Liegenschaft möglichst lange mit günstigen Geldmarkthypotheken zu finanzieren“, ergänzt Adrian Wenger vom VZ VermögensZentrum.
Dann, erklärt er, könne die Situation für einige private Hausbesitzer unangenehm werden. Theoretisch sollten alle Hypothekarnehmer 4 bis 5 Prozent Zinsen zahlen können, erklärt Wenger. „Aufgrund mangelnder Haushaltsdisziplin ist dies bei manchen nicht wirklich der Fall“, sagt er.
Werden die Immobilienpreise bald fallen?
Steigende Zinsen für Festhypotheken können dazu führen, dass sich manche Menschen ihr Eigenheim nur schwer oder gar nicht leisten können. Andererseits dürfte auch die Nachfrage nach neuen Hypotheken zurückgehen.
Zumindest theoretisch sollte dies zu einem weiteren Rückgang der Immobilienpreise führen, da die Nachfrage nach Wohnraum zurückgehen sollte. Davon ist jedoch noch wenig zu spüren. Im Gegenteil, das Preisniveau von Eigenheimen in der Schweiz bleibt auf einem sehr hohen Niveau. „Die Pandemie hat die Nachfrage weiter angeheizt, aber das Angebot stagniert und ist teilweise sogar zurückgegangen“, sagt Moneypark-CEO Chop.
Immobilienexperte über hohe Zinsen: „Wer eine Hypothek aufnehmen will, muss mehr zahlen“ (01:21)
Die Unsicherheit wächst
Hypothekenexperte Wenger ergänzt, dass bei den Kunden in der Wohneigentumsbranche eine gewisse Verunsicherung bestehe. „Die Leute brauchen etwas länger, um eine Kaufentscheidung zu treffen.“ Die wichtigsten Preistreiber wie Zuwanderung und Konjunktur seien aber noch intakt. Laut dem Immobilienbewertungsportal Realadvisor stiegen die Hauspreise zwischen April und Juni 2022 im Vergleich zum Vorquartal um 1,6 Prozent, die Wohnungspreise um 1,9 Prozent.
Bei Renditeliegenschaften ist die Situation etwas anders als beim Wohnen. Ein Anstieg der Zinssätze führt dazu, dass der Preis dieser Immobilien schneller fällt. Denn für große Pensionskassen beispielsweise, die aufgrund der Anlagekrise in den letzten Jahren vermehrt in den Immobilienmarkt eingestiegen sind, ergeben sich immer mehr andere Anlagemöglichkeiten. „Die relative Attraktivität solcher Anlagen im Vergleich zu festverzinslichen Anleihen hat mit steigenden Zinsen abgenommen“, erklärt Raiffeisen.
Pensionsgelder werden abgezogen
Einige Versicherungen und Pensionskassen haben sich laut VZ-Experte Wenger aus dem Hypothekengeschäft zurückgezogen. Sie würden weniger oder keine Hypotheken mehr anbieten. “Deshalb haben Banken weniger Konkurrenz.”
Ob diese Marktveränderung den Banken wieder Spielraum für höhere Margen eröffnet, ist fraglich. Die Finanzinstitute selbst zögern jedoch, dies zu tun. Die befragten Institute sagten übereinstimmend, dass keine Margenverbesserung zu erwarten sei.
Zwar dürften die Margen für Aktivzinsen im Hypothekargeschäft laut Hypothekarbank Lenzburg mittelfristig leicht steigen. „Allerdings dürften nach der höheren Verzinsung über kurz oder lang auch die Zinsen für Einlagen, beispielsweise Spareinlagen, steigen“, betont Vorstandsmitglied Bienenblust. „Insgesamt gehen wir daher nicht davon aus, dass wir die Zinsmarge deutlich steigern können.“ (AWP / Doubles)
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